2012年，孙先生通过某开发公司的广告，看中某楼盘，遂与某开发公司签订《商品房预售合同》。至2013年交房时，孙先生发现自己所购买的住房无法使用暖气，随即同开发商理论，开发商称暖气设备、管道已经验收合格，无法通暖的原因是市政暖气管道未通至该小区所致，不能供暖的原因不在开发商。为此，双方发生纠纷诉至法院。
河南洛太律师事务所李世杰律师接受孙先生委托后，确定本案有两个焦点：
1.《商品房预售合同》中开发商对暖气怎么承诺的?不能通暖的责任应不应该由开发商承担?
2.因不能按时供暖开发商应如何赔偿孙先生?
李世杰律师一方面收集开发商对房屋供暖的承诺，一方面了解市政供暖与其他设备供暖中间产生的使用差价。
律师分析
根据合同规定，孙先生购买的是暖气房，开发商在交房时应保证房屋及配套设施正常使用，房屋不能通暖，开发商不能推卸责任。
李世杰律师认为，《商品房预售合同》是孙先生与开发商平等自愿签订的，合同双方就应当按照合同约定履行其义务。合同中明确该房屋是暖气房，开发商在交房时就应当保证房屋能实现通暖。是不是暖气房，关键要看房屋能不能享受到暖气带来的便利和舒适，而不在于房屋是否安装了合格的暖气设施。既然孙先生没有享受到暖气带来的便利和舒适，那么不能认定孙先生所购买的房屋属于暖气房屋。根据合同相对性，孙先生从开发商处购买的暖气房屋，不能通暖的责任，开发商不能推卸。根据《河南省新建商品房交易价格行为规则》之规定：“经营者应按售房合同的约定方式，约定时间足额完成室内及公用设施的配套(如燃气、暖气、有线电视、电话预留等)，不得以虚假承诺的方式销售商品房。如无法按合同约定的方式、时间完成配套，购房者可退房或要求退还相应的价款，经营者应承担相应的违约责任。”据此可以认为开发商在交房时应当交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。同时，保证房屋及配套设施正常使用。
市政管道不到位未能供暖，属开发商交付的房屋存瑕疵
开发商所说的由于市政管道不到位才未能通暖的后果不能由开发商承担，理由不能成立。本案中由于开发商交付的房屋无法使业主孙先生按期享受市政供应暖气，其交付的房屋存在瑕疵，已经违反合同约定构成违约。故此，开发商应当承担相应的违约责任，赔偿孙先生的相应经济损失。
无法通暖给孙先生带来的损失无法鉴定，只能根据房屋面积等综合考量
孙先生经济损失及赔偿标准是本案的另一争议焦点、难点。本案中，孙先生不能享受市政供暖而采取其他设施采暖产生的损失无法鉴定，也无法具体量化，只能结合孙先生所购户型面积、采暖支出可能增加幅度及采暖舒适程度等综合考量来确定。
2014年法院出具民事判决书
判决“开发商自判决生效之日该年度开始，每个采暖季按每平方米10元补偿孙先生采暖费直至实现市政供暖”。
律师提醒
我们在购买房屋时一定要核实开发商的实力、开发地段的城市基础设施等。与开发商签订合同时一定要明确采用什么供暖措施、供暖时间(往往交房时间和供暖时间不一致)等问题。一旦发生纠纷一定要及时找专业人士寻求帮助，维护您的合法权益。
